MieWeG: Viel Regulierung führt zu mehr Aufwand als Wirkung
Mit 01. Januar 2026 trat das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) in Kraft und greift seither erstmals auch in Mietzinse des freien Mietmarktes ein. Das Gesetz ist auf alle Wohnungen in Österreich anwendbar, auf die das Mietrechtsgesetz (MRG) zumindest teilweise Anwendung findet.
Es betrifft sowohl bestehende Mietverträge – hier gelten Übergangsregelungen – als auch neue Vertragsabschlüsse, für die konkrete Vorgaben zur vertraglichen Umsetzung vorgesehen sind.
Parallelrechnung der Wertsicherung
Zentral ist dabei die Regelung zur Wertsicherung:
- •bestehende vertragliche Wertsicherungsklauseln bleiben weiterhin aufrecht
- •das MieWeG wirkt als zusätzliche gesetzliche Regulierung
- •liegt hingegen keine vertragliche Wertsicherung vor, ist eine Indexierung weiterhin unzulässig
Gerade diese parallele Anwendbarkeit führt in der Praxis zu erheblicher Komplexität.
Bei Bestandsverträgen ist künftig eine doppelte Berechnung erforderlich: Einerseits die Anpassung nach der vertraglich vereinbarten Wertsicherung, andererseits die Anpassung nach den Vorgaben des MieWeG. Maßgeblich ist letztlich jene Variante, die für Mieter:innen günstiger ist. Nach aktueller Einschätzung mehrerer Rechtsanwält:innen endet diese Parallelrechnung nicht nach einer einmaligen Anwendung, sondern ist über die gesamte Vertragslaufzeit fortzuführen. Das bedeutet: Selbst, wenn in einem Jahr eine Anpassung nach dem MieWeG zur Anwendung kommt, kann im darauffolgenden Jahr wieder die vertragliche Wertsicherung maßgeblich sein – sofern diese für Mieter:innen günstiger ist.
Begrenzung des Zeitpunktes der Indexierung
Ein weiterer zentraler Eingriff des MieWeG betrifft den Zeitpunkt der Mietzinsanpassung.
- •Indexerhöhungen dürfen, sofern das Gesetz zur Anwendung kommt, künftig grundsätzlich nur noch im April erfolgen.
- •Im Vollanwendungsbereich des MRG verschiebt sich die tatsächliche Umsetzung in der Praxis auf Mai, da gesetzliche Fristen zu berücksichtigen sind: Die Erhöhung muss mindestens zwei Wochen vor Aussendung der Vorschreibung angekündigt werden.
Begrenzung der Höhe der Indexierung
Politisch wurde das Gesetz als „Mietpreisbremse“ positioniert. Grundlage dafür sind die vorgesehenen Kappungen bei Indexanpassungen. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist für das Jahr 2026 eine maximale Erhöhung von 1 % vorgesehen, im Jahr 2027 liegt die Grenze bei 2 %. Darüber hinaus gilt im Teilanwendungsbereich ab 2026 sowie im Vollanwendungsbereich ab 2027 ein gestaffeltes Modell: Inflationsbedingte Anpassungen bis zu 3 % können vollständig auf Mieter:innen überwälzt werden. Steigt die Inflation darüber hinaus, darf nur die Hälfte des über 3 % hinausgehenden Anteils weitergegeben werden – die verbleibende Hälfte ist von den Vermieter:innen zu tragen.
Was ist die tatsächliche Auswirkung des MieWeG?
In der praktischen Anwendung zeigt sich ein differenzierteres Bild als die politische Kommunikation vermuten lässt.
Die bereits beschriebene Parallelrechnung führt zu erheblicher Komplexität und Rechtsunsicherheit. Die konkrete Berechnungssystematik ist in vielen Punkten noch nicht abschließend geklärt und wird voraussichtlich erst durch zukünftige OGH-Entscheidungen konkretisiert werden. Besonders für Softwareanbieter:innen stellt die kurzfristige Einführung eine große Herausforderung dar, da bestehende Systeme umfassend angepasst werden müssen.
Hinzu kommt die Verschiebung der Indexierung. Anstelle einer unterjährigen Anpassung erfolgt die Erhöhung gebündelt im Frühjahr, was Prozesse vereinheitlicht, aber gleichzeitig Flexibilität reduziert. Im Vollanwendungsbereich zeigt sich zudem eine klare Einschränkung der Mietzinsentwicklung – insbesondere durch die gedeckelten Erhöhungen in den Jahren 2026 und 2027.
Anders stellt sich die Situation im Teilanwendungsbereich dar, also im freien Mietzins: Bei einem typischen Mietvertrag mit Vergleich der September-VPI-Werte ergibt sich für das Jahr 2026 faktisch kein Unterschied in der Höhe der Anpassung. Der einzige Effekt liegt in der zeitlichen Verschiebung der Indexierung vom Jahresbeginn auf April. Erst bei deutlich steigender Inflation kommt es hier zu einer spürbaren Abweichung durch die gesetzliche Kappung.
Darüber hinaus hat das Gesetz bereits jetzt eine signalpolitische Wirkung entfaltet. Der österreichische Mietmarkt hat bei internationalen institutionellen Investor:innen an Attraktivität verloren. Auch wenn der unmittelbare Effekt im freien Mietmarkt begrenzt ist, handelt es sich um den ersten direkten Eingriff in die Miethöhe im freien Mietzins. Die daraus resultierende Unsicherheit über zukünftige Regulierungen sowie die erschwerte Planbarkeit führen dazu, dass Investitionsentscheidungen zunehmend zurückhaltender getroffen werden. Alle Details zum Gesetz sind hier zu finden.
Unser Fazit
Mit dem MieWeG entsteht ein erheblicher Mehraufwand für Hausverwaltungen und Softwareanbietende. Die korrekte Berechnung der Indexanpassungen sowie deren transparente Darstellung gegenüber Mieter:innen erfordern neue Prozesse, Systeme und laufende rechtliche Interpretation. In unserem ICRS Cashflow Modul haben wir eine automatische Berechnung dafür bereits implementiert.
Gleichzeitig werden Indexierungen insbesondere im Altbau deutlich eingeschränkt. Dies wird dazu führen, dass sich die Mietpreisentwicklung zwischen Alt- und Neubau weiter auseinanderentwickelt.
Trotz monatelanger Ausarbeitung seitens des Bundesministeriums ist kein klares und transparent formuliertes Regelwerk entstanden. Viele Detailfragen bleiben offen, wodurch zukünftige Rechtsstreitigkeiten absehbar sind. Offen bleibt auch, warum der Ansatz einer vollständigen Ersetzung vertraglicher Wertsicherungsklauseln – wie etwa vom ÖVI vorgeschlagen – nicht verfolgt wurde. Eine solche Lösung hätte eine klare Berechnungslogik und höhere Transparenz geschaffen. Stattdessen wurde ein paralleles System eingeführt, dessen Komplexität nun die Immobilienwirtschaft tragen muss.