Immobilieninvestitionen: Runter mit den Risiken

Wie jede Investition sind auch Immobilienprojekte mit der Möglichkeit von Ausfällen behaftet. Leerstände, unvorhergesehene Ausgaben und Marktschwankungen können eine vielversprechende Investition in eine finanzielle Belastung verwandeln. Was sind nun einfache Punkte, die hier beachtet werden sollten?

Der Standort und die zu erwartenden Erträge sind wesentliche Faktoren für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Ein wesentliches Warnsignal für mögliche Risiken sind zum Beispiel “Overrent” oder “Underent”. Mit Overrent bezeichnet man eine Miete, die über dem ortsüblichen Marktdurchschnitt bei Mietsätzen liegt. Eine Overrent kann vereinbart werden, um ganz regulär zum Beispiel vom Mieter genutzte bauliche Einrichtungen, die vom Vermieter erstellt wurden, abzugelten. Gibt es allerdings keinen offensichtlich nachvollziehbaren Grund, sollten mögliche Ursachen jedenfalls nachgefragt werden. Denn mit Mieteinnahmen, die plötzlich 50 Prozent höhere Einnahmen versprechen, kann nicht auf Dauer gerechnet werden. Sie sind weder für einen laufenden Betrieb nachhaltig, noch liefern sie valide Daten für die Bewertung der Immobilie.

Die aktuelle Insolvenz des Immobilienunternehmens Signa-Holding und möglicherweise nicht ausreichende Risiko- und Szenarioanalysen durch die Investoren ist nicht der erste Fall, wo mutmaßlich der Wert der Immobilien durch erhöhte Mieten aufgebauscht worden ist. Ähnlich war es bei der Schädigung einer deutschen Privatbank – mit weit niedrigeren Mieterträgen bei einer Villa, als es Investitionen gerechtfertigt hätten. Allein bei diesem Projekt wurden im Jahr 2012 acht Millionen Schaden gerichtlich verhandelt.

Warum Portfolio-Monitoring cool ist

Was kann also vor unliebsamen Überraschungen schützen? Die Alarmglocken eines Portfolio-Management-Systems warnen im Regelfall Eigentümer, Investoren oder Verwalter einer Immobilie. Allein der Vergleich mit marktüblichen Mietsätzen hilft bereits. Die Tools verfügen über eine Cashflow- und Prognose-Rechnung, die auch bei veränderten Szenarien, zum Beispiel einer schwächelnden Konjunktur oder steigenden Zinsen, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie berechnen – ob die zu erwartenden Einnahmen weiterhin die Zinslast decken, “debt-service coverage ratio (DSCR)” genannt. Es ist ein Klassiker KPI für die Zukunftsfähigkeit eines Geschäftsmodells.

Ein aktives Portfoliomonitoring (APM) hilft zu mehr Selbstständigkeit: Das APM-Modul des Immobilienmanagement-Tools ICRS spart Arbeit, indem es als Assistent Veränderungen und Bewegungen über sämtliche Assets eines Portfolios hinweg automatisch registriert. Bei Auffälligkeiten benachrichtigt das System die Nutzer per E-Mail. Das kann eine plötzliche Menge an Leerstand sein oder eben das Steigen der Mieten über einen bestimmten Prozentsatz. Asset-Manager können auch Regeln für eigene Anforderungen festlegen und – wer möchte – auf einen umfassenden Satz vordefinierter Regeln zurückgreifen, die einfach zugeschaltet werden können.

Mit einer Szenarioanalyse werden unterschiedliche makroökonomische Entwicklungen berücksichtigt, wie beispielsweise Inflation und Kostenszenarien. Damit können dann Annahmen getroffen werden, wie sich Kaufpreise und Mietpreise entwickeln werden. Bei den Standortkriterien interessant sind etwa aktuell stärker sinkende Kaufpreise in Randlagen oder am Land. Immobilienpreise in zentralen Lagen dagegen sind relativ stabil. Es sind wichtige Faktoren fürs Portfoliomanagement, das im Idealfall breit gefächert und diversifiziert aufgestellt ist. Oft empfohlen werden eine Streuung von “Prime” – und weniger teuren Lagen, die Aufteilung auf unterschiedliche Städte und Länder, aber abhängig vielleicht von einer Kernstrategie auch verschiedene Nutzungsarten von Immobilien. Unterm Strich versucht man, Investments nicht in eine einzige Immobilienart in nur einer Region zu bündeln. Doch je größer und diverser Portfolios werden, desto wichtiger ist der Einsatz von Management- und Analyse-Instrumenten zur Vermeidung von Clusterbildungen – ähnlich einem Aktienportfolio.

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