Der Gebäudebestand Europas verzeichnet mit einem Anteil von 40 Prozent am Gesamtenergieverbrauch den höchsten Energiekonsum über alle Sektoren gesehen. Mit dem „European Green Deal“ wurde in der EU nun der Grundstein für eine Klimaneutralität bis 2050 gelegt. Österreich will seine Treibhausgasemissionen zunächst bis 2030 um 36 Prozent – gemessen am Jahr 2005 – reduzieren. Auch hierzulande wird dem Gebäudebereich ein großes Einsparungspotenzial zuerkannt, vor allem durch thermische Sanierungsmaßnahmen, durch den Verzicht auf fossile Energieträger im Neubau sowie eine Umstellung auf erneuerbare Energieträger im Gebäudebestand.
Welche Investitionen und wirtschaftliche Tätigkeiten sind nun grün und ökologisch nachhaltig? Im Juni 2020 wurde von der Europäischen Union die sogenannte Taxonomie-Verordnung beschlossen. Mit ihr wurde ein Regelwerk definiert, um Investitionen in nachhaltige Projekte zu lenken. Denn die Energiewende ist in erster Linie eine Finanzierungswende. Und Veränderungen am Immobiliensektor werden stets von Investoren getrieben.
Während der private Wohnungsmarkt bislang weitgehend von den gesetzlichen Vorgaben für das Erreichen der Klimaziele ausgenommen ist, sind institutionelle Anleger und größere Unternehmen im Fokus der politischen Maßnahmen. So haben öffentliche Fonds bestimmte Quoten für „environmental friendly“ Investments zu erfüllen. Auch Pensionsversicherungen, die für die stabile Vermögensvorsorge in Immobilien veranlagen (als Alternative zum Aktienmarkt), haben sich dahingehend Ziele gesetzt. Das bringt Schwung in Energieeffizienz-Maßnahmen und smarte Gebäudekonzepte. Es birgt aber auch Risiken. Denn ist das Taxonomie-Rating eines Gebäudes schlecht, droht ein Abspringen von Investoren. Das Gebäude ist womöglich nicht mehr handelbar. Aktuell gilt das in etwa ab der Energieeffizienzklasse F (jährlich 160 kWh und mehr Energieverbrauch pro Quadratmeter) – falls ein Gebäudebestand nicht wirtschaftlich saniert werden kann. Das Asset gilt dann als „stranded“.
Eigentümern und Immobilienverwaltungen interessieren aktuell diese Fragen am meisten: Wie kann ich mein Produkt möglichst grün gestalten? Welche Maßnahmen sollte ich dazu setzen – wie beispielsweise mit der Integration von erneuerbarer Energie? Und wie kann ich ein „Stranding“ von Immobilien, die bilanziell zu viel CO2 ausstoßen, verhindern? Damit beschäftigen sich Unternehmen, die am Immobilienmarkt aktiv sind. Sie benötigen ein lückenloses Reporting der Emissions- und Umweltbilanz ihrer Objekte gegenüber Finanzierern. Und man weiß: Die Kriterien für „Stranded Assets“ werden künftig zunehmen strenger gefasst werden. Zwei Faktoren arbeiten hier gegeneinander: die gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz und die Wirtschaftlichkeitsrechnung von Maßnahmen zur Verbesserung dieser Bilanz.
Viele Unternehmen dokumentieren das Rating ihrer Immobilien selbst – in Excel oder über ESG-Module („Environmental, Social, Governance“) von Asset- und Portfolio-Management-Tools wie ICRS. Und es gibt weitere Hilfestellungen in der Branche: So fokussiert die deutsche Initiative Ecore auf Ratings für den Gebäudebestand. Der Name steht für „ESG Circle of Real Estate“ und ist mit einem gleichnamigen Tool in einer Zusammenarbeit von Beratern und Unternehmen aus der Immobilien- und Finanzwirtschaft entstanden. Die Mitglieder, darunter viele große Player in Deutschland, haben einen eigenen Scoring–Standard für die Nachhaltigkeit von Immobilienportfolios entwickelt. Ecore zielt nicht ausschließlich auf die Risikobeurteilung von Immobilien ab, sondern auch auf eine Vergleichbarkeit der „Performance“ von Gebäuden und Portfolios. Die Plattform und Service ist einer der bekanntesten Initiativen am Markt, doch müssen sich Unternehmenskunden de facto an diese Plattform binden.
Das britische Pendant „GRESB Real Estate Assessment“ fährt ein offeneres Modell, das auch in Softwaretools Dritter abgebildet werden kann. Auch mit GRESB können Bestandsportfolios über Assetklassen und Standorte hinweg bewertet werden – auch anhand von einheitlichen Indikatoren der „Global Reporting Initiative“. Diese bietet einen internationaler Standard für Nachhaltigkeitsberichte in den unterschiedlichsten Bereichen – nicht nur von Gebäuden.